Dünyanın En Büyük 2. AVM’si Nerede? Ekonominin İçinden The Avenues’a Bakmak
Bir insanın önünde her zaman sınırlı kaynaklarla sınırsız görünen ihtiyaçlar vardır. Paramız, zamanımız, enerjimiz, dikkatimiz ve hatta bir şehirde kullanılabilecek arazi miktarı sınırlıdır. Buna karşılık seçenekler neredeyse sonsuzdur. Bir araziye park yapılabilir, konut inşa edilebilir, fabrika kurulabilir veya milyonlarca insanın alışveriş yapacağı dev bir ticaret merkezi yükseltilebilir.
Tam da bu nedenle dünyanın en büyük alışveriş merkezlerinden birine bakarken yalnızca “kaç mağaza var?” diye sormak bana eksik geliyor. Asıl soru şu: Bu kadar büyük bir ekonomik kaynak neden burada ve bu biçimde kullanıldı?
“Dünyanın en büyük 2. AVM’si nerede?” sorusunun güncel yaygın sıralamalardaki cevabı Kuveyt’in Al Rai bölgesindeki The Avenues Kuwait. Yaklaşık 1,2 milyon metrekarelik toplam alanıyla, İran’ın Tahran kentindeki yaklaşık 1,95 milyon metrekarelik Iran Mall’ın ardından ikinci sırada gösteriliyor. Ancak burada önemli bir metodolojik ayrıntı var: AVM sıralamaları toplam inşaat alanı, brüt kiralanabilir alan (GLA) veya farklı proje kapsamları kullanılarak hazırlanabildiği için listeler arasında sıralama değişebiliyor.
Vikipedi
+1
The Avenues’un resmi verileri ise 1,3 milyon metrekare yapılı alan, 360 bin metrekare GLA, 1.100’den fazla mağaza ve 13 bin araçlık otopark kapasitesi bildiriyor.
the-avenues.com
+1
Bu farklı rakamlar bile aslında ekonomi açısından öğretici: Bir ekonomik varlığın büyüklüğünü ölçmek için hangi metriği seçtiğimiz, gerçeği nasıl yorumladığımızı değiştirir.
The Avenues Nerede?
Kuli takipçilerine özel bu yazı, Dünyanın en büyük 2. AVM’si nerede konusunda ayrıntılı bilgi arayanlar için hazırlandı.
The Avenues, Kuveyt’in Al Rai bölgesinde, başkentin metropolitan ekonomik alanı içerisinde yer alıyor. Projenin ilk bölümü 2007’de açıldı ve zaman içinde farklı genişleme aşamalarıyla dev bir karma kullanım ve perakende destinasyonuna dönüştü.
Resmi The Avenues verilerine göre kompleks bugün 12 farklı bölgeden oluşuyor. Bunlar arasında 1st Avenue, 2nd Avenue, Prestige, Grand Avenue, SoKu, The Mall, The Souk, The Arcades, Grand Plaza, Electra, The Forum ve The Gardens bulunuyor.
the-avenues.com
Bu yapı, klasik anlamdaki “alışveriş merkezi” tanımını aşan bir ekonomik model ortaya çıkarıyor.
Çünkü burada satılan yalnızca ürün değil.
Zaman satılıyor.
Konfor satılıyor.
Sosyalleşme satılıyor.
İklimlendirilmiş bir ortamda vakit geçirme imkânı satılıyor.
Marka deneyimi satılıyor.
Dolayısıyla The Avenues’u anlamak için perakende ekonomisinin yanında hizmet ekonomisi, gayrimenkul ekonomisi, turizm, istihdam ve tüketici davranışı gibi alanları birlikte düşünmek gerekiyor.
Önce Rakamlar: Dev Bir Ekonomik Alan
The Avenues’un büyüklüğünü birkaç göstergeyle ele alalım:
Gösterge The Avenues
Toplam/yapılı alan Yaklaşık 1,3 milyon m²
Brüt kiralanabilir alan 360.000 m²
Mağaza 1.100+
Otopark 13.000 araç
Bölüm 12
Açılış 2007
Konum Al Rai, Kuveyt
Kaynak: The Avenues ve Mabanee şirket verileri.
the-avenues.com
+1
Burada özellikle GLA ile toplam alan arasındaki fark önemli.
Bir AVM’nin 1,3 milyon metrekarelik yapılı alana sahip olması, bunun tamamının doğrudan kiralanabilir mağaza alanı olduğu anlamına gelmez. Koridorlar, ortak alanlar, otoparklar, teknik alanlar, eğlence ve hizmet alanları gibi bölümler de toplam büyüklüğe dahildir.
Ekonomik analiz açısından daha anlamlı göstergelerden biri GLA’dır; çünkü yatırımın doğrudan gelir yaratma potansiyeliyle daha yakından ilişkilidir.
Dünyanın Büyük AVM’leri İçin Basit Karşılaştırma
Yaygın GLA/toplam alan listelerinde görülen rakamlarla kabaca şöyle bir tablo ortaya çıkıyor:
Iran Mall ████████████████████ ~1.950.000 m²
The Avenues Kuwait ████████████ ~1.200.000 m²
IOI City Mall ████████ ~821.000 m²
Isfahan City Center ███████ ~776.000 m²
South China Mall ██████ ~660.000 m²
Bu grafik farklı kaynaklarda kullanılan ölçüm yöntemlerinin birebir aynı olmayabileceği dikkate alınarak okunmalıdır. Güncel listelerde Iran Mall birinci, The Avenues ise ikinci sırada gösterilirken, bazı eski listelerde farklı GLA hesapları nedeniyle IOI City Mall gibi projeler farklı sıralarda yer alabiliyor.
Vikipedi
+1
Mikroekonomi: The Avenues Neden Ekonomik Olarak İlginç?
Bir alışveriş merkezine mikroekonominin temel kavramlarıyla baktığımızda aslında çok büyük bir piyasa laboratuvarıyla karşılaşırız.
Binlerce tüketici.
Yüzlerce marka.
Farklı gelir grupları.
Farklı fiyat seviyeleri.
Kıt mağaza alanı.
Sınırlı tüketici bütçesi.
Ve bütün bu aktörlerin aynı fiziksel alanda yaptığı sürekli seçimler…
Mağaza Kiraları ve Kıt Kaynak Problemi
Bir AVM’deki mağaza alanı sonsuz değildir. Özellikle prestijli bölgelerde iyi konumlanmış mağazaların önündeki alanın ekonomik değeri yüksektir.
Dolayısıyla alışveriş merkezindeki her metrekare bir kıt kaynaktır.
Bir mağazaya verilen alan, başka bir mağazaya verilemez.
Bu bizi doğrudan fırsat maliyeti kavramına götürür.
Örneğin 1.000 metrekarelik bir alanı bir lüks moda markasına tahsis ettiğinizde, aynı alanı restoran, elektronik mağazası, süpermarket veya eğlence alanı olarak kullanma seçeneğinden vazgeçersiniz.
Yatırımcı için soru şudur:
“Bu alanı en yüksek kira ve toplam ekonomik değer yaratacak şekilde nasıl kullanabilirim?”
Bu yalnızca kira gelirini maksimize etme meselesi değildir. Bir “çapa mağaza” daha düşük doğrudan kira ödese bile milyonlarca ziyaretçi çekerek diğer mağazaların satışlarını artırabilir.
İşte burada dışsallık devreye girer.
Çapa Mağaza Ekonomisi
Bir tüketici büyük bir mağazaya gelmek için AVM’ye girdiğinde, yol üzerinde başka mağazaların vitrinlerini görür.
Bir restorana giderken kozmetik mağazasının önünden geçer.
Sinemaya giderken moda mağazalarını görür.
Kahve almak için geldiğinde kitapçıya uğrayabilir.
Bu nedenle bir mağazanın ekonomik değeri yalnızca kendi satışlarından oluşmaz.
Ziyaretçi trafiği diğer işletmelerin gelirlerini de etkiler.
Bu, AVM modelinin temel ekonomik avantajlarından biridir.
The Avenues’un 2025’in ilk çeyreğinde yüzde 98 doluluk oranına ulaştığını bildirmesi de bu açıdan dikkat çekici. Bu oran, devasa fiziksel kapasitenin önemli bölümünün ekonomik olarak aktif olduğunu gösteriyor.
mabanee.com
Tüketici Kararları: İnsan Gerçekten Ne Satın Alıyor?
Mikroekonominin varsayımsal tüketicisi çoğu zaman fiyat ve faydayı karşılaştırıp rasyonel karar verir.
Gerçek insan ise bundan çok daha karmaşıktır.
The Avenues gibi bir mekânda tüketici yalnızca bir gömlek satın almaz.
Bazen statü satın alır.
Bazen zaman geçirir.
Bazen ailesiyle anı biriktirir.
Bazen sıcak hava koşullarından kaçıp serin bir ortamda bulunmak için AVM’ye gider.
Bazen de hiçbir şey satın almadan yalnızca deneyim yaşar.
İşte bu noktada davranışsal ekonomi devreye girer.
“Sadece Bakacağım” Diyen Tüketici
Hepimizin tanıdığı bir davranış vardır:
“Bugün alışveriş yapmayacağım, sadece bakacağım.”
Ancak mağazaların yerleşimi, ışıklandırma, müzik, kampanyalar, indirim etiketleri, koku ve kalabalık gibi unsurlar tüketici davranışını etkileyebilir.
Buna dürtme (nudge) mekanizmaları açısından bakabiliriz.
Tüketicinin bütçesi sınırlıdır ama dikkatinin yönlendirilebilmesi mümkündür.
Bu nedenle AVM ekonomisinde en kıt kaynaklardan biri yalnızca para değil, tüketicinin dikkatidir.
Dengesizlikler Burada Nasıl Ortaya Çıkıyor?
Tam bu noktada dengesizlikler önem kazanıyor.
Bir tüketicinin geliri ile tüketim arzusu aynı hızda artmayabilir.
Bir markanın fiyatı ile tüketicinin algıladığı değer aynı olmayabilir.
Bir mağazanın kira maliyeti ile elde ettiği satış geliri aynı oranda yükselmeyebilir.
Ekonomik sistemin tamamı bu farklılıkların sürekli yeniden dengelenmesiyle çalışır.
Makroekonomi: The Avenues’un Arkasındaki Kuveyt Ekonomisi
The Avenues’u Kuveyt’in makroekonomik yapısından bağımsız düşünmek mümkün değil.
Kuveyt, petrol gelirleri son derece önemli olan yüksek gelirli bir Körfez ekonomisi. Bu yapı kamu harcamalarından tüketici gelirlerine, gayrimenkul yatırımlarından perakende talebine kadar geniş bir ekonomik zincir yaratıyor.
Uluslararası Para Fonu’nun Şubat 2026 tarihli değerlendirmesine göre Kuveyt ekonomisinin 2025’te yüzde 2,6 büyümesinin ardından 2026’da reel GSYH büyümesinin yüzde 3,8 olması bekleniyordu. IMF aynı tahminde 2026 ortalama tüketici enflasyonunu yüzde 2,1 olarak öngörüyordu. Petrol dışı ekonomide ise yüzde 3 büyüme bekleniyordu.
IMF eLibrary
+1
Bu rakamlar AVM açısından neden önemli?
Çünkü perakende sektörü hanehalkı gelirleri ve güveniyle yakından bağlantılıdır.
Petrol Geliri → Kamu → Gelir → Tüketim → Perakende
Kuveyt’in ekonomik mekanizmasını basitleştirirsek:
Petrol gelirleri
↓
Kamu maliyesi ve dış gelirler
↓
Ekonomik faaliyet / gelir
↓
Hanehalkı tüketimi
↓
Perakende talebi
↓
AVM ziyaretleri ve mağaza satışları
↓
Kira ve ticari gayrimenkul gelirleri
Bu zincir The Avenues’un neden yalnızca bir gayrimenkul projesi olmadığını gösteriyor.
AVM, aslında makroekonomik döngünün tüketici tarafında görünen fiziksel yüzlerinden biri.
Petrol Fiyatları Düşerse Ne Olur?
Burada ekonomik modelin kırılgan tarafına geliyoruz.
Kuveyt ekonomisi çeşitlenmeye çalışsa da petrol hâlâ kamu gelirlerinde çok önemli bir yere sahip. IMF’nin 2026 projeksiyonlarında toplam kamu gelirlerinin yaklaşık yüzde 69’unun petrol kaynaklı olması bekleniyordu.
IMF eLibrary
Bu nedenle petrol fiyatlarında kalıcı ve ciddi bir düşüş şu zinciri oluşturabilir:
Petrol geliri ↓ → kamu maliyesi baskısı ↑ → ekonomik harcama koşulları değişir → tüketici güveni etkilenebilir → perakende talebi yavaşlayabilir.
Ancak bu ilişki otomatik değildir.
Kuveyt’in güçlü dış varlıkları ve mali tamponları kısa vadeli şokların etkisini yumuşatabilir. IMF de ülkenin önemli dış tamponlara sahip olduğunu vurguluyor.
IMF eLibrary
Dolayısıyla The Avenues’un geleceği sadece bugünkü petrol fiyatına değil, Kuveyt’in petrol dışı ekonomiyi ne kadar başarılı biçimde büyüteceğine de bağlı.
Kamu Politikası ve Şehir Ekonomisi
Büyük bir AVM’nin ekonomik etkisi özel yatırımcıyla sınırlı değildir.
Böyle bir yapı için yollar gerekir.
Toplu taşıma gerekir.
Elektrik gerekir.
Su gerekir.
Otopark gerekir.
Güvenlik gerekir.
İmar kararları gerekir.
Çevresindeki gayrimenkul piyasası değişir.
Dolayısıyla bir AVM yatırımının sosyal getirisi ile özel yatırımcının finansal getirisi aynı şey değildir.
The Avenues’un 13 bin araçlık otopark kapasitesi ve çevresindeki ulaşım altyapısının geliştirilmesi, büyük ölçekli perakendenin şehir planlamasıyla nasıl iç içe geçtiğini gösteriyor.
the-avenues.com
+1
Bir AVM Şehre Ne Kazandırır?
Olumlu tarafta:
İstihdam yaratabilir.
Yerel işletmeler için müşteri trafiği oluşturabilir.
Vergi gelirlerini destekleyebilir.
Turizm ve marka görünürlüğünü artırabilir.
Gayrimenkul değerlerini etkileyebilir.
Hizmet sektörünün gelişmesini sağlayabilir.
Sosyal ve kültürel buluşma alanı yaratabilir.
Fakat maliyet tarafı da vardır:
Trafik yoğunluğu.
Enerji tüketimi.
Arazi kullanımının alternatif maliyeti.
Küçük işletmeler üzerinde rekabet baskısı.
Tüketim odaklı yaşam biçiminin güçlenmesi.
Kamusal alanların özel ticari alanlarla ikame edilmesi.
Ekonomik refahı yalnızca “ne kadar para harcandı?” üzerinden ölçmek bu nedenle yetersizdir.
Toplumsal Refah: Daha Çok Tüketim Daha Fazla Refah mı?
Bu sorunun kolay bir cevabı yok.
Bir ekonomide tüketimin artması GSYH açısından ekonomik aktiviteyi yükseltebilir. Fakat insanların refahı sadece satın aldıkları malların miktarından oluşmaz.
Boş zaman.
Aileyle geçirilen süre.
Temiz hava.
Yeşil alan.
Güvenlik.
Ulaşım süresi.
Borçluluk.
İş güvencesi.
Bunların hepsi refahın parçasıdır.
The Avenues gibi dev bir tüketim alanının başarısını bu nedenle yalnızca “kaç kişi geldi?” veya “kaç mağaza dolu?” sorularıyla değerlendirmek eksik kalır.
Asıl soru şudur:
Bu ekonomik faaliyet insanların yaşam kalitesini gerçekten artırıyor mu?
Davranışsal Ekonomi Açısından Tüketim ve Kimlik
Modern AVM’ler tüketicinin ihtiyaçlarını karşılayan alanlardan çok daha fazlasıdır.
Markalar insanlara kimlik anlatıları sunar.
“Ben kimim?”
“Nasıl görünmek istiyorum?”
“Hangi sosyal gruba aitim?”
“Başkaları beni nasıl algılasın?”
Bu sorular tüketim kararlarının içine girer.
Özellikle lüks tüketimde fiyatın yüksek olması bazen talebi azaltmak yerine ürünün statü değerini artırabilir. Bu durum klasik arz-talep eğrisinin basit bir yorumundan daha karmaşık davranışsal mekanizmalar doğurur.
The Avenues’taki lüks markalar, restoranlar, eğlence alanları ve farklı tematik bölgeler bu nedenle yalnızca ürün çeşitliliği yaratmaz; farklı tüketici kimlikleri için farklı ekonomik deneyimler oluşturur.
En Büyük Olmak Ekonomik Olarak En Verimli Olmak mı?
Bence The Avenues hakkında düşünürken en önemli ayrım burada ortaya çıkıyor.
Büyüklük ile verimlilik aynı şey değildir.
Bir AVM’nin daha büyük olması otomatik olarak daha yüksek kârlılık anlamına gelmez.
Daha büyük alan:
Daha yüksek bakım maliyeti,
Daha yüksek enerji tüketimi,
Daha karmaşık yönetim,
Daha fazla altyapı ihtiyacı
yaratabilir.
Buna karşılık ölçek ekonomileri de ortaya çıkabilir.
Büyük bir merkez daha fazla ziyaretçi çekebilir.
Daha fazla marka çekebilir.
Daha geniş ürün çeşitliliği sunabilir.
Daha güçlü pazarlık gücüne sahip olabilir.
Bu da ölçek ekonomisi yaratabilir.
Dolayısıyla optimum büyüklük, teorik olarak sonsuz değildir.
Bir noktadan sonra “daha büyük” yerine “daha verimli” olmak daha değerli hale gelebilir.
2026 ve Sonrası: AVM Ekonomisinin Geleceği
Dünyanın büyük ekonomileri 2026’da jeopolitik gerilim, enerji fiyatları, ticaret parçalanması ve enflasyon baskılarıyla karşı karşıya. IMF’nin Temmuz 2026 güncellemesi küresel büyümeyi 2026 için yaklaşık yüzde 3,0, 2027 için yüzde 3,4 öngörürken küresel manşet enflasyonun 2026’da yüzde 4,7’ye yükselmesini bekliyor.
IMF
+1
Bu ortamda Körfez ekonomilerinin önünde kritik bir soru bulunuyor:
Petrol dışı büyüme gerçekten kendi kendini taşıyabilecek bir ekonomik yapıya dönüşebilir mi?
Kuveyt için soru daha da önemli.
IMF, ülkenin petrol bağımlı refah devleti modelinden daha dinamik ve çeşitlendirilmiş bir ekonomiye geçiş sürecinde olduğunu belirtiyor. Aynı zamanda kamu yatırımları, mali reformlar, işgücü piyasası ve iş ortamının geliştirilmesi gibi alanları öne çıkarıyor.
IMF eLibrary
+1
Bu dönüşüm başarılı olursa The Avenues gibi projeler yalnızca petrol gelirlerinden beslenen tüketim merkezleri olmaktan çıkıp çeşitlenmiş hizmet ekonomisinin merkezlerine dönüşebilir.
Ya Dijitalleşme AVM’leri Değiştirirse?
Geleceğin tüketicisi artık mağazaya gitmek zorunda değil.
Telefonundan fiyat karşılaştırabiliyor.
Yapay zekâ ile ürün seçebiliyor.
Sanal deneme yapabiliyor.
Ürünü eve sipariş edebiliyor.
Bu durumda dev AVM’lerin geleceği ne olacak?
Benim düşüncem, fiziksel AVM’lerin tamamen ortadan kalkmayacağı; fakat “alışveriş yapılan yer” kimliğinden “deneyim yaşanan ekonomik merkez” kimliğine daha fazla kayacağı yönünde.
Çünkü dijital ortam ürünün kendisini sunabilir.
Ama arkadaşlarla yemek yemek, sinemaya gitmek, mimari bir ortamda dolaşmak veya fiziksel bir deneyim yaşamak hâlâ başka bir ekonomik fayda üretir.
The Avenues’un alışverişi yemek, eğlence ve sosyal deneyimlerle birleştiren yapısı da bu dönüşüm açısından dikkat çekici. Resmi tanımında merkez, uluslararası ve yerel markaların yanında restoranlar ve eğlence deneyimlerini de kapsayan bir destinasyon olarak konumlandırılıyor.
the-avenues.com
Asıl Mesele: Bir AVM’den Daha Fazlası
“Dünyanın en büyük 2. AVM’si nerede?” sorusunun kısa cevabı Kuveyt’te, Al Rai’deki The Avenues.
Fakat ekonomik açıdan asıl ilginç olan cevap bu değil.
Asıl ilginç olan, yüz binlerce metrekarelik bir alanın neden tüketim, eğlence, gastronomi, marka ve sosyal yaşam için bir araya getirildiği.
The Avenues bize ekonominin temel gerçeğini hatırlatıyor:
Kaynaklar sınırlıdır ve her seçim başka bir seçeneğin vazgeçilmesi anlamına gelir.
Bir araziye AVM yaptığınızda başka bir kullanım biçiminden vazgeçersiniz.
Bir tüketici parasını lüks bir ürüne harcadığında başka bir ihtiyacını erteler.
Bir devlet altyapıya kaynak ayırdığında başka bir kamu hizmetine daha az kaynak ayırabilir.
Bir şehir otomobillere alan verdiğinde yayalara daha az alan kalabilir.
Bütün bunlar fırsat maliyetidir.
Ve büyük ekonomik projelerin gerçek hikâyesi çoğu zaman harcanan milyarlar değil, harcanmayan alternatiflerde saklıdır.
Geleceğe Bakarken Sorulması Gereken Sorular
The Avenues bugün güçlü bir perakende destinasyonu olabilir. Peki 10 yıl sonra?
Petrol gelirleri daha az önemli hale gelirse ne olacak?
Tüketiciler alışveriş yerine deneyime daha fazla para harcarsa AVM’lerin tasarımı nasıl değişecek?
E-ticaret fiziksel mağazaların ekonomik değerini azaltırsa 360 bin metrekarelik GLA’nın değeri nasıl korunacak?
Yapay zekâ tüketici tercihlerini daha iyi tahmin etmeye başladığında mağaza kiraları ve marka stratejileri nasıl değişecek?
İklim değişikliği Körfez’de enerji maliyetlerini yükseltirse devasa kapalı alanların ekonomik modeli sürdürülebilir olacak mı?
Ve belki de en önemlisi:
Bir ekonominin başarısını tüketim merkezlerinin büyüklüğüyle mi, yoksa insanların sahip olduğu gerçek yaşam seçeneklerinin genişliğiyle mi ölçmeliyiz?
The Avenues’un hikâyesi bana göre tam burada anlam kazanıyor. Çünkü dev bir alışveriş merkezi aslında beton, cam ve mağazalardan oluşan bir yapıdan ibaret değil. O yapı; sermayenin, emeğin, arazinin, teknolojinin, kamu politikasının ve milyonlarca bireysel kararın kesiştiği bir ekonomik sistem.
Bugün dünyanın en büyük ikinci AVM’si olarak anılan The Avenues’a baktığımızda yalnızca büyük bir ticaret merkezini değil, modern ekonominin tüketim, refah, kıtlık, seçim ve fırsat maliyeti arasındaki karmaşık ilişkisini de görüyoruz.
Ve belki de ekonomik açıdan en değerli soru hâlâ cevapsız:
Bir toplum daha fazla tüketebildiğinde gerçekten daha zengin mi olur, yoksa asıl zenginlik sahip olduğu seçeneklerin niteliğinde mi saklıdır?
Kuli ekibi olarak Dünyanın en büyük 2. AVM’si nerede konusunda daha fazla faydalı içerik üretmeye devam edeceğiz.